Tvangssalg av bolig og hva du kan gjøre før salget

Et tvangssalg av bolig er et salg som tingretten gjennomfører når en kreditor med pant i boligen ber om det. Du får varselet med begjæringen skriftlig fra tingretten. Fra du fikk det, har du én måned til å uttale deg, kreve erstatningsbolig, inngå en betalingsavtale eller betale.

Det gjelder når en kreditor har pant i boligen din. Det kan være banken med boliglånet, en kreditor med utleggspant, borettslaget eller sameiet.

Så lenge retten ikke har godkjent et bud, har du fortsatt valg. Betaler du kravet med renter og kostnader, avslutter retten saken. Du kan også avtale en betalingsplan, eller selge boligen selv og be retten utsette tvangssalget.

Neste steg er å lese brevet fra tingretten og notere datoen du fikk det. NAV gir kostnadsfri økonomi- og gjeldsrådgivning.

Eier du bolig med friverdi, altså verdi du ikke har belånt, kan et omstartslån med sikkerhet i bolig samle boliglånet og annen gjeld i ett lån. En bank må innvilge det. Axo Finans er en lånemegler. Axo Finans gir ikke lån selv, men innhenter tilbud fra bankene Axo Finans samarbeider med.

Hva er et tvangssalg av bolig?

Et tvangssalg av bolig er når tingretten selger boligen for å dekke en gjeld som har pant i den. Saken går til tingretten der boligen ligger, ikke til namsmannen.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven kan den som har pant i boligen og et tvangsgrunnlag, be om tvangssalg. Et tvangsgrunnlag er det rettslige grunnlaget for å kreve inn pengene med tvang, for eksempel en dom eller et registrert pant. Loven nevner blant annet disse:

• Banken med boliglånet. Det registrerte pantet er nok.
• En kreditor med utleggspant. Utlegget gir samme rett.
• Staten eller kommunen. Loven gir pant for krav på skatt og avgifter.
• Borettslaget eller sameiet. De kan kreve tvangssalg for sine krav mot deg.

Hvordan starter et tvangssalg?

Et tvangssalg starter med en begjæring, altså kreditorens skriftlige krav til tingretten om å selge boligen. Før den kan sendes, må det ha gått minst to uker fra kreditoren sendte deg et varsel. Ved utleggspant regnes de fra du fikk beskjed om utlegget.

Har banken pant for boliglånet, må den først sende deg et skriftlig varsel. Det kan tidligst sendes på forfallsdagen og skal si at banken vil kreve tvangssalg hvis du ikke betaler.

Utleggspant er et pant som namsmannen registrerer i boligen for en ubetalt gjeld. Les om hvordan namsmannen tar utlegg.

Med utleggspant trengs ikke noe nytt varsel.

Hva gjør du når du får varselet med begjæringen?

Fra du fikk varselet med begjæringen, har du én måned til å svare.

Ifølge domstol.no om tvangssalg av eiendom kan du innen én måned:

1. Komme med merknader til saken.
2. Kreve erstatningsbolig.
3. Inngå en betalingsavtale, slik at saken blir utsatt.
4. Betale gjelden, slik at saken blir avsluttet.

Ektefellen din og andre voksne i husstanden som retten kjenner til, får det samme varselet.

Erstatningsbolig og når retten kan kreve det

Erstatningsbolig er en annen rimelig bolig som familien skal ha før salget går videre. Kravet må komme innen fristen på én måned.

Etter dekningsloven kan retten stille dette kravet når salget kan koste deg boligen du og familien trenger. Retten kan ikke stille kravet når salget skyldes renter eller vanlige avdrag på boliglånet med pant i boligen. Det gjelder heller ikke for husleie eller andre boutgifter, eller hvis familien ikke har gjort det den kan for å finne en annen bolig.

Hva kan du gjøre før boligen blir solgt?

Du kan avslutte eller utsette saken helt til retten har godkjent et bud. Loven, domstol.no og NAV beskriver fem muligheter.

• Betal kravet med renter og kostnader. Ifølge domstol.no avslutter retten saken når kravet er betalt. Det gjelder helt fram til retten har godkjent et bud.
• Avtal en betalingsplan med kreditoren. En betalingsavtale kan føre til at saken blir utsatt.
• Selg boligen selv. Du kan selge på vanlig måte til tvangssalget er gjennomført. Partene bør da be retten utsette tvangssalget.
• Søk gjeldsordning hos namsmannen. Gjeldsordning er en offentlig ordning for deg som ikke klarer å betale gjelden din. Når namsmannen åpner gjeldsforhandling, kan kreditorene ikke tvangsselge eiendelene dine på fire måneder. Du må likevel betale renter på gjeld med pant i boligen, så langt gjelden ligger innenfor boligens verdi pluss 10 prosent.
• Få rådgivning hos NAV. NAV gir kostnadsfri økonomi- og gjeldsrådgivning.

Politiet.no forklarer hvordan du søker om gjeldsordning.

Hva skjer når tvangssalget er besluttet?

Etter at du har uttalt deg, eller fristen er ute, bestemmer tingretten om tvangssalget skal gjennomføres.

Ifølge domstol.no går salget slik:

1. Beslutningen blir tinglyst i grunnboken, det offentlige registeret over eiendommer og pant. Blir saken avsluttet uten salg, slettes merknaden.
2. Retten velger salg gjennom en medhjelper eller auksjon, etter hva som gir best resultat.
3. Et bud er bindende i minst seks uker. Retten kan godta at et bud bare er bindende i 15 dager.
4. Retten godkjenner et bud. Det kalles stadfesting av bud.
5. Oppgjøret skjer vanligvis cirka tre måneder etter at medhjelperen la fram budet for partene.

En medhjelper er vanligvis en advokat eller eiendomsmegler som retten oppnevner til salget. Ber partene om det, kan medhjelperen forhandle for å unngå tvangssalget.

Du kan bo i boligen mens salget pågår. Gjør du salgsarbeidet vanskelig, kan tingretten bestemme at du må flytte.

Hvor lang tid tar et tvangssalg av bolig?

Ifølge domstol.no kan tingrettens behandling av et tvangssalg vare fra noen uker til flere år. Loven har ingen samlet frist, men noen steg har en fast minstetid.

Den viktigste fristen for deg som eier er én måned fra du fikk varselet med begjæringen. Ved utleggspant regnes de to ukene fra du fikk beskjed om utlegget. Tiden for oppgjøret er det vanlige ifølge domstol.no, ikke en frist i loven.

Hvor lenge resten tar, står ikke i loven. Retten avgjør saken etter at du har uttalt deg, eller fristen er ute. Retten til å betale kravet og avslutte saken varer helt til retten har godkjent et bud.

Hva skjer med gjelden etter et tvangssalg?

Salgssummen går først til kostnadene ved salget og deretter til de som har pant i boligen, i rekkefølge etter prioritet. Gjeld som ikke dekkes av salgssummen, skylder du fortsatt.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven, politiet.no og domstol.no blir salgssummen fordelt slik:

1. Rettsgebyret og medhjelperens honorar trekkes fra først.
2. Pantene blir dekket etter prioritet. Prioritet er rangen hvert pant har, og det beste pantet får dekning først.
3. Det som er igjen, går til deg som eier.

Tvangssalget fjerner ikke ansvaret ditt for gjelden. Et pant blir bare dekket så langt salgssummen rekker. Har du gjeld igjen etter tvangssalget, gir NAV kostnadsfri økonomi- og gjeldsrådgivning.

Når kan et omstartslån være aktuelt?

Et omstartslån kan være aktuelt hvis du eier bolig med friverdi og vil samle gjelden i ett lån. Det krever sikkerhet i bolig og at en bank innvilger lånet.

Et omstartslån er et lån med sikkerhet i bolig som samler boliglånet og annen gjeld. Friverdi er den delen av boligens verdi som ikke er belånt.

Axo Finans er en lånemegler som innhenter tilbud fra bankene Axo Finans samarbeider med. Eier du bolig med friverdi, kan du søke omstartslån gjennom Axo Finans kostnadsfritt og uforpliktende. Du får en fast rådgiver som går gjennom saken med deg og følger den til lånet er utbetalt.

Alle kan søke som kan stille sikkerhet i bolig, sin egen eller en kausjonists, altså en som går god for lånet. Banken ser blant annet på om inntekten dekker det nye månedsbeløpet. Se hvem som kan få omstartslån.

Slik fungerer det gjennom Axo Finans:

1. Du laster opp et skjermbilde av boliglånet fra nettbanken, de siste lønnsslippene, en oversikt fra et gjeldsregister og eventuelle inkassobrev.
2. Du får et lånetilbud. Takker du ja, signerer du med BankID.
3. Banken vurderer boligens verdi, registrerer pantet i boligen og betaler det gamle boliglånet og kreditorene direkte.

Med et omstartslån står boligen som sikkerhet for hele gjelden, også gjeld som før var usikret. Om lånet passer for deg, er din beslutning.

Eier du bolig med friverdi?

Se om et omstartslån passer deg

Representativt eksempel boliglån: Lån 2 000 000 kr over 25 år. Nominell rente 8,60 %, effektiv rente 8,55 %. Kostnad: 2 622 146 kr. Totalt: 4 622 146 kr.