Friverdi i bolig

Hva er friverdi?

Friverdi er differansen mellom boligens markedsverdi og den gjelden som er sikret i boligen. Det er med andre ord den egenkapitalen du har bygget opp gjennom nedbetaling av boliglånet og prisstigning på boligen.

Eksempel: Har du en bolig verdt 4 000 000 kroner og et boliglån på 2 500 000 kroner, er friverdien 1 500 000 kroner. Denne verdien kan i mange tilfeller brukes som sikkerhet for å refinansiere annen dyr gjeld.

Slik beregner du friverdien din

Beregningen er enkel:

Friverdi = Boligens markedsverdi minus total gjeld sikret i boligen

Det du trenger å vite er to ting: hva boligen din er verdt i dag, og hvor mye gjeld som er tinglyst på eiendommen. Boligverdien kan du estimere via Eiendom Norge sine prisstatistikker, be om en verdivurdering fra megler, eller bruke bankenes estimeringsverktøy. Tinglyst gjeld finner du i grunnboken via Kartverket.

Husk at bankene alltid setter sin egen verdivurdering, som kan avvike fra meglervurderingen. De fleste banker aksepterer en belåningsgrad på inntil 85 prosent av boligens verdi ved omstartslån.

Hva kan friverdi brukes til?

Friverdi brukes primært som sikkerhet for lån. De vanligste bruksområdene er:

• Refinansiering av dyre forbrukslån og kredittkortgjeld med lavere rente
• Omstartslån for deg med betalingsanmerkninger som ikke kan få usikrede lån
• Ekstra likviditet til oppussing, bil eller andre større utgifter
• Samling av all gjeld i ett oversiktlig lån med én månedlig betaling

Jo mer friverdi du har, jo større lån kan du ta opp og jo bedre rente kan du tilbys, fordi banken tar lavere risiko når den har god sikkerhet.

Belåningsgrad og bankenes krav

Bankene vurderer alltid belåningsgraden når de behandler en søknad om lån med sikkerhet i bolig. Belåningsgraden er den samlede gjelden sikret i boligen delt på boligens verdi, uttrykt i prosent.

For omstartslån gjelder typisk disse grensene:

• Ordinære banker: maksimalt 85 prosent belåningsgrad
• Spesialiserte banker som Bluestep, Bank2 og Kraft Bank: kan gå opp mot 85–90 prosent ved spesielle tilfeller

Har du en bolig verdt 4 000 000 kroner, betyr 85 prosent belåningsgrad at total sikret gjeld ikke kan overstige 3 400 000 kroner. Det gir en maksimal låneramme på 3 400 000 kroner minus eksisterende boliglån.

Friverdi og betalingsanmerkninger

En av de viktigste egenskapene ved friverdi er at den åpner dører også for deg som har betalingsanmerkninger. Ordinære banker avslår som regel søknader fra personer med anmerkninger. Spesialiserte banker som tilbyr omstartslån vurderer derimot sikkerheten i boligen som viktigere enn betalingshistorikken.

Dette betyr at friverdi i praksis kan gi deg muligheten til å rydde opp i en vanskelig økonomisk situasjon, betale ned gjelden bak anmerkningen og komme i gang med en ny og mer stabil økonomi.

Vanlige spørsmål om friverdi

Kan jeg bruke friverdi selv om jeg har betalingsanmerkninger?
Ja. Spesialiserte banker som tilbyr omstartslån aksepterer betalingsanmerkninger dersom det er tilstrekkelig friverdi i boligen.

Teller friverdi i hytte eller annen eiendom?
Ja, i prinsippet. Noen banker aksepterer sikkerhet i sekundærbolig eller hytte, men dette er mindre vanlig og vurderes individuelt.

Hva skjer med friverdien om boligprisene faller?
Friverdien reduseres tilsvarende. Bankene setter krav til en viss buffer nettopp for å sikre seg mot prisfall.

Må jeg selge boligen for å frigjøre friverdien?
Nei. Ved belåning av friverdi tar du opp et nytt lån med boligen som sikkerhet. Du bor i boligen som normalt.