Friverdi i bolig

Friverdien din er mer verdt enn du kanskje tror

Mange som sitter med dyr gjeld tror de ikke har noen vei ut – fordi de ikke har oppsparte midler og fordi ordinære banker sier nei. Det de ikke alltid vet er at de allerede har en ressurs: friverdien i boligen sin.

Friverdi er den delen av boligens verdi som ikke er bundet opp i gjeld. Og for mange er denne verdien stor nok til å refinansiere alt av dyr usikret gjeld – til en rente som er langt lavere enn hva forbrukslån og kredittkort koster.

Hva er friverdi?

Friverdi beregnes enkelt slik:

Friverdi = boligens markedsverdi minus all gjeld som er sikret i boligen

Eksempel: Har du en bolig verdt 4 000 000 kroner og et boliglån på 2 500 000 kroner, er friverdien din 1 500 000 kroner. Det er denne kapitalen en spesialisert bank kan bruke som sikkerhet for å innfri din usikrede gjeld.

Boligverdien kan estimeres via eiendomsmegler, Eiendom Norge sine prisstatistikker eller bankenes egne verktoy. Tinglyst gjeld finner du i grunnboken via Kartverket.

Hva kan du faktisk refinansiere?

Konkret regnestykke med utgangspunkt i eksempelet over:

• Boligverdi: 4 000 000 kr
• Eksisterende boliglån: 2 500 000 kr
• Maks belåningsgrad (85 %): 3 400 000 kr
• Tilgjengelig ramme for omstartslån: 900 000 kr

Det betyr at du med denne boligen potensielt kan refinansiere opptil 900 000 kroner i usikret gjeld – forbrukslån, kredittkortgjeld, inkassokrav – inn i ett nytt lån med langt lavere rente enn du betaler i dag.

Har du 400 000 kroner i slik gjeld til en gjennomsnittlig rente på 20 prosent, og refinansierer til 8 prosent via omstartslån, sparer du ca. 4 000 kroner per måned i rentekostnader alene.

Belåningsgrad – hva betyr det i praksis?

Belåningsgraden er forholdet mellom total sikret gjeld og boligens verdi. Bankene setter en øvre grense for hvor høy denne kan være etter at omstartslånet er tatt opp.

For spesialiserte banker som tilbyr omstartslån er denne grensen typisk 85 prosent. Det betyr at minst 15 prosent av boligens verdi må være fri for gjeld etter at lånet er innvilget.

Jo lavere belåningsgrad, jo bedre betingelser kan du typisk oppnå. En belåningsgrad på 60–70 prosent gir normalt bedre rente enn 80–85 prosent, fordi bankens risiko er lavere.

Friverdi åpner dører også med betalingsanmerkninger

En av de viktigste egenskapene ved friverdi er at det gir tilgang til lån også for deg som har betalingsanmerkninger. Ordinære banker ser på betalingshistorikk. Spesialiserte banker som tilbyr omstartslån ser på sikkerheten.

Det betyr at friverdien din kan være nøkkelen til å kvitte deg med krav bak anmerkningene, få dem slettet og gradvis gjenoppbygge en sunn økonomi.

Slik finner du ut hva friverdien din er verdt for deg

Den raskeste måten er å søke gjennom Axo Finans. Søknaden er gratis og uforpliktende, og bankene gjør sin egen verdivurdering av boligen. Du får et konkret svar på om du kvalifiserer, hva du kan låne og til hvilken rente.

Alternativt kan du gjøre et grovt estimat selv: boligverdi estimert via megler, minus pålstende boliglån, ganger 0,85 – det er din teoretiske låneramme.

Vanlige spørsmål om friverdi

Må jeg selge boligen for å bruke friverdien?
Nei. Du tar opp et lån med boligen som sikkerhet og bor der som normalt. Friverdien belånes, ikke realiseres.

Hva om boligprisene faller?
Bankene setter krav om en viss buffer nettopp for å håndtere prisfall. Det er derfor 85 prosent er grensen, ikke 100 prosent.

Kan friverdi i hytte eller sekundærbolig brukes?
I prinsippet ja. Noen banker aksepterer andre eiendommer som sikkerhet, men dette vurderes individuelt og er mindre vanlig enn primærbolig.

Teller friverdi fra foreldres bolig?
Ja, dersom foreldre eller nær familie stiller sin bolig som kausjonist. Bankene vurderer dette på lik linje med egen eiendom.